28. juli 2019 er den magiske dato. Det er datoen, hvor forløsningen for adgang til drømmestudiet afsløres.
Studietid og også forældrekøbstid. Traditionen tro skal der etableres fast bopæl for de studerende når studierne starter fra september – eller fra januar semestret. Enten medføre det indgåelse af dyre lejekontrakter i private udlejningsejendomme, leje af kollegieværelse eller indlogering hos bekendte, familier osv. Disse vilkår for vores unge studerende – der skal sikre Danmarks fremtid – er ganske som de plejer at væreog helt upåvirket af skiftende regeringsfarver. Det har igennem efterhånden en del år medført, at forældre investere i ejerlejligheder, som efterfølgende udlejes til de/den unge studerende. Formålet – og deemed fordelen – hermed er: 1) Skabe stabilitet i boligsituationen for den studerende, 2) Minimere lejeniveauet mest muligt, så lejen er betalbar for en SU kombineret med begrænset fritidsjob og 3) Når studietiden nærmer sig sin afslutning, kan den studerende erhverve lejligheden af forældrene til ejendomsvurderingen minus 15% og den studerende kan herefter senere sælge denne til markedsværdi, uden skattemæssige konsekvenser.
Forældrene er ikke skattefri af købet, idet:
- Nettolejeoverskud løbende beskattes som erhvervsindkomst
- Konstant nettolejeunderskud (3 år eller derover) kan medføre, at der ikke er fradrag for underskud – men kan dog modregnes i senere overskud, herunder oveskud opstået som følge af salg
- Gevinst ved salg til børn eller tredje mand beskattes. Et eventuelt tab kan modregnes, hvis der opstår fremadrettede gevinster ved salg af ejendom
Den løbende beskatning foregår ved, at der én gang årligt skal ske opgørelse af nettolejeindtægten:
- Lejeindtægter minus omkostninger ved lejligheder (dog ikke forbedringsudgifter) angives i selvangivelsen (oplysningsskemaet) rubrik 111 (hvis overskud) eller rubrik 112 (hvis underskud)
- Renteudgifter vedr. ejendommen (ejerlejligheden) angives i rubrik 117 (vær opmærksom på, at renteudgifterne formentlig allerede indgår i det fortrykte beløb i rubrik 41, hvorfor denne rubrik skal reduceres med renten til rubrik 117
Første år, hvor du besidder ejendommen skal du være opmærksom på ejendommens registrering hos SKAT, idet ejendommen som udgangspunkt vil være registreret som almindelig beboelsesejendom – hvorved du som ejer via årsopgørelsen pålægges ejendomsværdiskat. Du skal derfor ændre ejendommen til udlejning, hvorefter der kun opkræves ejendomsværdiskat for den periode ejendommen måtte stå til din rådighed.
Da udlejningen betragtes som selvstændig virksomhed, kan du vælge at lade virksomhedsindkomsten beskatte efter Virksomhedsordningen – hvorved skat af nettooverskud (efter renter) “kun” beskattes med 22%, som en foreløbig skat. Har du hævet penge ud af udlejningskredsløbet, begrænses din mulighed for foreløbig beskatning med 22% til den del af overskuddet, som du ikke har trukket ud.
Vi anbefaler, at udlejningen styres via en separat oprettet bankkonto til formålet. Du kan herefter indsætte penge på kontoen fra privat, hvis der mangler – eller hæve penge til privat, hvis der er midler på kontoen. Sidstnævnte begrænser dog din mulighed for foreløbig skattebetaling med 22%.
Har du investeret i en forældreejendom/-lejlighed, så kontakt os – så hjælper vi dig gerne i gang.