Investering i fast ejendom har altid været et alternativ til penge i banken eller mere risikable investeringer i værdipapirer, herunder børsnoterede aktier.
Særligt igennem de seneste år med negative indlånsrenter kombineret med et lavt renteniveau for bl.a. real- og boliglån har øget interessen for investering i fast ejendom.
Det seneste års prisfald på fast ejendom forventes over en kommende årrække at skabe en fornyet interesse for investering i fast ejendom.
Før du investerer i fast ejendom, bør du være opmærksom på en række forhold som kan være faldgruber for din investering:
Forældrekøb
Ønsker du at investerer i fast ejendom – herunder ejerlejligheder – som enten nu eller på sigt skal anvendes som udlejning til børn eller forældre, eller til eget brug, skal du være opmærksom på:
- Lejen skal fastsættes som markedsleje
- Forskel mellem faktisk leje og markedsleje kan betragtes som gave
Hvis købet sker igennem selskab, vil direktørboligreglerne gælde – hvilket betyder, at en eventuel forskel mellemfaktisk leje og markedsleje anses som skattepligtig udlodning til hovedaktionæren. Hertil kommer, at direktørboligreglerne medfører forøget beskatningsgrundlag – forskellen mellem markedsleje og det forøgede beskatningsgrundlag anses som skattepligtigt personalegode for hovedaktionæren, uagtet at ejendommen lejes af børn eller forældre.
Forældrekøbsejendomme erhvervet i selskab kan ikke sælges til ejendomsværdi minus 15%, men skal sælges til markedsleje – i modsat fald betragtes forskellen som skattepligtig udlodning til hovedaktionæren.
Investering i forældrekøbslejligheder i privat regi kan ikke indgå i virksomhedsskatteordningen, hvilket betyder at en forholdsmæssig andel af bl.a. renteudgifter ikke kan indgå i nettooverskud fra virksomhed.
Sommerhuse
Landzoneloven giver som udgangspunkt ikke mulighed for, at sommerhuse kan erhverves igennem selskaber – men skal derimod erhverves i privat regi.
Selskaber kan ansøge om tilladelse til erhvervelse af sommerhuse, men der gives ofte afslag – et afgørende element kan være, om sommerhuset har status af helårsbolig uden bopælspligt – i sådanne tilfælde kan der være mulighed for køb via selskab.
Ferielejligheder kan være omfattet af samme regler, afhængigt af placering og område. Der er dog lempeligere mulighed for køb af ferielejligheder igennem selskaber, fonde og foreninger – f.eks. personaleforeninger og -fonde.
Udenlandske ejendomme
Erhverver du som privat person udenlandske ejendomme, f.eks. ferielejligheder, skal du på www.skat.dk/borger registrere ejendommen. Du skal indberette oplysninger om købsdato, købspris og anvendelse. Udlejer du ferielejligheden, skal den faktisk antal udlejede feriedage (eller procent) angives, idet du som udgangspunkt har råderet over ejendommen i den resterende periode – hvilken medføre, at du skal betale ejendomsværdiskat af den udenlandske ejendom.
Der er ikke registreringspligt for selskaber og fondes besiddelse af fast ejendom i udlandet, idet reglerne om ejendomsværdiskat alene gælder fysiske personer, der er helt eller delvist skattepligtige til Danmark.
Ejendomme og skattemæssige afskrivninger
Der kan årligt afskrives med 4% af anskaffelsessummen på fast ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt. Der er dog visse begrænsninger, som medfører at visse typer ejendomme mv. ikke kan afskrives – f.eks.:
- Kontorer, f.eks. til liberalt erhverv
- Beboelse – f.eks. lejligheder, 1- og 2-families ejendomme
- Hoteller, campinghytter, døgninstitutioner og bygninger der anvendes social service
- Bygninger der anvendes til sundhedsvirksomhed, f.eks. lægehuse, tandklinikker, fysioterapi m.fl.
Gevinster og tab
Gevinster der opnås ved salg af erhvervsmæssigt anvendte ejendomme er skattepligtige. Skattepligten gælder ikke for ejendomme der har tjent som bolig for ejeren i en længere sammenhængende periode – dog forudsat at ejendommens grundareal er under 1.400 m3 og ikke kan udstykkes til flere parceller.
Har man tidligere solgt ejendom med tab, kan sådanne tab fratrække i den skattepligtige indtægt. Tab kan ikke fratrækkes i den øvrige almindelige indkomst, men kan ”gemmes” til modregning i fremtidige gevinster ved salg. For at opnå ret til anvendelse af tidligere tab kræves det, at sådanne tab angives på oplysningsskemaet (selvangivelsen).
Vil du vide mere
Vil du vide mere om de mange regler om ejendomme eller går du med overvejelse om investering i fast ejendom, så tag en snak med din 2+ revisor – vi sidder klar til at rådgive dig om dine muligheder. Kontakt os på telefon 7453 2299 eller skriv til os på info@2plus-revision.dk.